システムトレードブログ

なぜか、株システムトレーダー目線での自宅の投資効率について語ってみます(ぇ

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今回のテーマはシストレとは関係ありませんので、

気になる方は読み飛ばしてください苦笑

気分転換的な内容ですね~。

※本来であれば楽待あたりに向いた内容とは思いますが、 一応投資というカテゴリーの1つではあるため汗

私自身、

知り合いにシステムトレーダーだけではなく不動産投資家もいたりしますが、

「自宅」

というのはなかなか扱いが分かれるところですよね。

賃貸がいいという場合もあれば、

持家がいいという場合もあります。

あくまで個人的なアイデアですと、

「ある一定条件を満たせば、自宅は結構いい投資になるのではないか?」

と思っていたりします(ぇ

自宅がいい投資となる条件とは?(※注:あくまで個人的な考えです汗)

・立地的に、この先そんなに値下がりしないと見込まれる場所であること
・固定金利の住宅ローンで買うこと(これはある意味、株シストレにおける特定口座&源泉徴収なしがおすすめなのと似ています苦笑)
・繰り上げ返済で、期間短縮型だけではなく、「返済額軽減型」が使えること(アルヒのフラット35等)
・本気で不動産投資をやりたい場合はのぞくこと(ぇ

フラット35利用の場合には、

区分マンションなら30㎡以上(ただ住宅ローン減税は基準が異なると思いますので注意が必要です汗)

戸建てや賃貸併用住宅なら70㎡以上が必須ですね。

たとえば、

家賃的な考え方で、仮に

賃貸: 家賃15万
持家: 家賃(5150万・35年ローン・金利1.2%)15万

だったと仮定します。

※持家は固都税がかかりますが、賃貸でも更新料がかかるので、ここはイーブンと仮定します。(固都税の方が高いのは間違いないですが汗)
ただ持家は登記費用や不動産取得税などの初期費用(当然礼金などよりは高いですね汗)、修繕費、保険を使う場合には賃貸よりも高い保険料がかかるためその点は考慮が必須かもですね。

そして、持家の場合で仮に

「1,000万の投資資金」

があったとしまして、

それを「返済額軽減型」の繰り上げ返済に充てたとしますと(これは単に頭金でもいいのかもしれません)、

残債は4150万となり、

毎月の家賃的なもの(支払い)は、

15万→12.1万

になります。

年利が3.4%以上?

利回り

毎月2.9万の節約となり、

年単位ですと34.8万ですね~。

34.8万の1,000万に対する割合は3.4%となりますので、

…これは年利3.4%の投資と近い意味を持つのではないか?

とあくまで個人的には思っていたりします苦笑

あと持家の内容と、株シストレ等の収支次第(?)では住宅ローン減税適用もあり、

この分も加算されますね。

※実際のところは、保険料と修繕費で上記よりは目減りするとは思いますが(ぇ

さらに持家の場合、

35年後に目減りするにしても資産が残る点もあります。
(このために、立地を選ぶ必要があるということですね汗
ただ、年利3.4%は銀行預金と比べると雲泥の差ですよね~苦笑
この資産が残る点を考えますと、年利3.4%以上の投資効果があると推測されます。
たとえば35年後に2,000万の価値が残ったとしますと、2000÷35=年+57万の上乗せがある、とも考えられます。(実際は、ここから初期の諸経費、管理費、修繕費、保険料、固都税などを引く考え方が無難とは思います。)
リスクはやはり天変地異等で、ある程度は保険でまかなえる場合も多いと考えられるものの、最低限ハザードマップの確認は必須と考えます汗)

さらに、固定金利の住宅ローンを借りている状態は、

おそらくインフレ対策の一環、あと生命保険的なものに入っているのと同等(団信必須です苦笑)と考えられます。

一般的に、

金利1.2%以上を他で稼げるなら繰り上げ返済はすべきではない

というのが不動産の教科書的な理論だとは思うのですが、

上記のような条件を満たす場合のみ、

繰り上げ返済も手になってくるのではないか?

と思っていたりしますね~。

住宅ローンではなぜか、

「35年間の総支払額」

という観点で語られる場合が多いですが、

「住宅ローンの平均完済年数」

という観点ですと、

大体10年後半というデータがあります。

そのため、

「35年間の総支払額」ではなく、「16 ~18年ぐらいの総支払額」で考えるべき、

というのがあくまで持論ですね汗(コラ

※これは状況によると思いますのであくまで一例とお考えください汗

まとめ:株システムトレーダー目線での自宅について

賃貸は、

・自由度
・何よりバランスシートの良さ(要するに、住宅ローンがないことによる与信の高さ)

などが武器と考えられ、

上記持家は本気で不動産投資をする場合には向いていない手法だと思われますが、

株システムトレードメインで、片手間に(?)不動産投資も取り入れたいという場合や、

もしくはヤドカリ系の場合には、

持家は1つの手法かなと思っていたりします苦笑

※なお、久しぶりに違うテーマが面白かったので長文になってしまいましたが、まったく推奨しているわけではありません。
1つのネタとして見ていただければと思います苦笑

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